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        万科:计提巨额存货跌价准备为哪般?

        18-11-19 10:08    作者:孙旭东    相关股票: 保利地产

        (本文发表在《证券市场周刊》2018年第83期)

        科(000002)在20183季报中计提了巨额的存货跌价准备,“报告期内,鉴于部分城市房地产市场调整,本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,本集团存货跌价准备余额为人民币 41. 4 亿元。1- 9 月,本集团计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8 亿元,影响归属于母公司股东的净利润- 19.6 亿元?!?/FONT>

        过于谨慎?

        对万科的这一举动,有投资者认为其过于谨慎,理由是“全行业似乎都没有看到同样的操作”。

        我认可上述观点。事实上,从公告中“本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备”这句话就大致可以推测万科很可能是过于谨慎。

        所谓风险,按百度百科的说法,“企业在实现其目标的经营活动中,会遇到各种不确定性事件,这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先预知的,这些事件将对经营活动产生影响,从而影响企业目标实现的程度。这种在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件就是风险?!?/SPAN>简而言之,风险就是不确定性。

        然而,对存货计提跌价准备,会计准则要求相当程度的确定性——确定存货的可变现净值必须建立在取得的确凿证据的基础上。这里所讲的“确凿证据”是指对确定存货的可变现净值和成本有直接影响的客观证明。

        因此,如果只是有些项目存在风险,存在存货成本高于可变现净值的可能性,其实并不需要计提跌价准备。

        万科公告中称部分城市房地产市场调整,那么,这些城市是哪些?万科没有说。如果知道名单,或许对我们分析万科的意图有帮助。我打电话向公司咨询,可惜,工作人员守口如瓶

        从公开数据来分析,一方面,行业内其它上市公司并没有计提太多的存货跌价准备。以2018年前3季度营业收入计,绿地控股(600606)、万科和保利地产(600048)名列A股房地产开发行业上市公司前三,营业收入分别为2330.45亿元、1760.22亿元和949.21亿元。前3季度,万科的资产减值损失高达32.52亿元,而绿地控股只有0.81亿元,保利地产只有-0.17亿元。相对于其经营规模来说,万科的资产减值损失明显高于同行。

        另一方面,在计提了巨额的存货跌价准备后,万科第3季度的加权平均净资产收益率为3.54%,比上年同期只增加了0.23个百分点;前3季度的加权平均净资产收益率为10.04%,比上年同期只增加了0.51个百分点。2017年前3季度,万科仅完成了全年竣工计划的46.4%,而2018年前3季度完成了59.1%。在竣工进度大大加快、营业收入增长了50.32%的情况下,净资产收益率的增长反而逊色于2017年(前3季度加权平均净资产收益率同比增加1.4个百分点)。

        基于以上分析,我怀疑万科有平滑利润的意图。

        然而,我又注意到,从2014年开始,万科每年都计提不少的存货跌价准备。

        1:万科、绿地控股和保利地产资产减值损失—存货

        单位:亿元

         

        2013年

        2014年

        2015年

        2016年

        2017年

        2018年上半年

        万科

        -0.07

        7.64

        4.40

        8.39

        5.20

        0.00

        绿地控股

        ——

        ——

        7.31

        -0.82

        6.08

        0.49

        保利地产

        0.00

        4.63

        1.36

        0.00

        -0.82

        0.00

         

        那么,是万科一直在管理盈余?似乎又不是如此。从表2中可以看到,如果以近5年来的扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率论英雄,万科显然比绿地控股和保利地产要强。此前,我在点评万科2016年度利润分配预案时曾指出,自2012年以来,万科净资产收益率在行业中的排名逐年上升。因此,或者万科没有管理盈余,或者,盈余管理的力度不大。

        2:万科、绿地控股和保利地产扣除/加权平均净资产收益率

         

        2013年

        2014年

        2015年

        2016年

        2017年

        万科

        21.53%

        18.96%

        18.61%

        19.59%

        22.17%

        绿地控股

        ——

        ——

        11.53%

        12.33%

        15.37%

        保利地产

        22.81%

        21.31%

        18.45%

        15.32%

        16.13%

         

        大连海港城

        来看一下具体项目。由于季报信息不足,我们以年报和半年报中的数据来作分析。2018年上半年末,万科对12个房地产项目计提了15.37亿元的存货跌价准备,其中“大连海港城”的金额最大,为4.13亿元。

        3:万科大连海港城项目情况

                                                                单位:平方米

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        占地面积

        规划建筑面积

        当年开工面积

        当年竣工面积

        截至年末竣工面积

        2010年

        757,350

        1,253,300

        0

        0

        0

        2011年

        757,350

        1,253,300

        194,033

        0

        0

        2012年

        747,224

        1,253,300

        83,942

        0

        0

        2013年

        581,172

        968,300

        27,886

        101,621

        101,621

        2014年

        581,172

        968,300

        0

        42,695

        144,316

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