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        房价上涨的根子在哪

        18-08-06 16:53    作者:清议    相关股票:
        清议:房价上涨的根子在哪

        中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。有房企人士说,地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

        其实,不是地方政府“贪心”,而是卖地这事“不能不贪心”,否则扣缴各种规费后,地方政府很难从卖地收入中获得可自行支配的流动性。

        若顺藤摸瓜,从中不难发现国内房价上涨的真正原因,甚至能牵扯出天大的问题。

        房地产市场的资金流向大致是这样的:首先,购房者多以按揭方式从银行获得贷款支付给房企;其次,房企将大部分销售收入用于拿地,支付的对象是地方政府;第三,地方政府将卖地收入分成三份,一份用于消化涉及一级土地开发的各项直接成本,一份上缴规费,剩下的一份用于再开发。

        正常情况下,这似乎是门可续的生意。但问题出在规费上。所谓规费是指中央及地方政府依据各自的行政收费标准从卖地收入中汇集的各种专项基金,包括国有土地收益基金、农地开发基金、教育基金、保障房基金、失地农民保障基金等等,名目繁杂令人眩晕。无论其最终的去向是哪里,但可以肯定是退出了房地产市场,由此形成了房地产市场资金流向的巨大漏斗。

        上述规费的存在,无疑是地方政府在卖地过程中贪图高溢价的原因。不仅如此,鉴于卖地收入中能够用于建设用地再开发的资金十分有限,为满足居民不断增长的住房需求,地方政府不得不借助平台举债的方式加以筹措,以至于地方政府负债规模难以控制。近年来伴随利率市场化改革不断提升的融资成本,加上一级土地开发周期长,如此举债形成的高成本最终要透过卖地来加以消化。

        还有一个问题。一级土地开发的直接投入成本毕竟是有限的,更多的投入其实是城市基础设施。但在债务约束下,如果地方基础设施投资不足,可用于住宅建设的土地供给注定呈缓慢增长态势,以至于增加了土地供给的稀缺性。这无疑也是地方政府“不能不贪心”高溢价卖地的原因。

        20多年来,地方政府卖地价格不断攀升,从最初的楼面价不到一百元一平米,涨到几千元甚至几万元一平米。如此这般,房价岂能不涨。

        所以说,房价可以不涨,前提是地价不能涨。但在现行土地市场机制下,这可能吗?

        那么,为什么说现行土地收入规费可能涉及“天大的问题”呢?首先,遵循预算制公共财政的本义,政府压根不能有储蓄性质的存款,但2000年以来由央行统计的政府存款从最初的几千亿膨胀到如今的31万亿(据说这些存款大部分是以政府专项基金的名义存在的,但其中究竟多少来自土地出让金不得而知)。其次,遵循宏观经济学的本义,储蓄不转化为投资其价值等于零,31万亿的政府存款就等于31万亿的国民财富烟飞毁灭,途径是物价上涨,其中主要是房价上涨(背锅的是谁显而易见)。第三,仅仅从财务学的角度看,政府手里攥着31万亿的存款,却对地方政府债务大动干戈,这分明是逻辑混乱。

        我想说的是,如果政府把该花的钱花了,所谓高杠杆的问题就不会存在。就房价来而言,如果政府把手里的巨额存款部分合理地转化为城市基础设施投资,进而有效增加土地供给,“房价不能涨”的理想应当可以实现。

         


         
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